ley prestamos hipotecarios

16 марта 2019 года был опубликован новый закон об ипотечных кредитах (Ley 5/2019), который закрепляет и унифицирует нормативу, судьба которой до настоящего момента оставалась неопределенной ввиду неточностей и противоречий законодательства.  

Новому закону предшествовали многочисленные судебные решения, которые предпринимали попытки унифицировать практику и дать разумное толкование, а также правовая доктрина, которая пыталась заполнить пробелы. Несомненно, положения  нового закона повышают как степень прозрачности кредитных договоров с недвижимостью, так и уровень защиты потребителей в целом, однако банки по-прежнему обладают бóльшей договорной силой по сравнению с потребителем, который не может изменить условия ипотечного кредита и вынужден просто искать другой банк, если формулировка какого-либо условия его не устраивает.

Итак, какие же нововведения появились в новом ипотечном законе Испании 2019 года? Как его положения соотносятся с реальностью? Давайте разберемся.

Во-первых, важное положение, которое волновало любого залогодателя в последние 7 лет — расходы на оформление ипотеки. По новым правилам клиент берет на себя меньше расходов, чем ранее, а именно, произойдет распределение:

  • клиент оплачивает: оценку имущества.
  • финансовое учреждение: сбор регистрационной палаты, услуги хестории, нотариальные расходы и самый высокий расход — налог AJD (на документальные акты).

Кроме того, ранее банки брали с клиента комиссию за изучение, оформление и выдачу кредита, отныне они могут взимать только взнос за открытие.

Несмотря на это, многие банки уже давно готовы к новым правилам и с декабря прошлого года увечили комиссию за открытие кредита в целях покрытия непредвиденных расходов.

Во-вторых, увеличивается срок, в течение которого клиент может ознакомиться с условиями кредита до 10 дней. Тем не менее, отсутствует информация о возможности изменения данного договора, и фактически потребитель лишен права вести переговоры об изменении контракта с банковскими учреждениями, его единственное право – ознакомиться с предконтрактными положениями с возможной консультацией нотариуса. Нотариус в случае обнаружения положений со злоупотреблениями может не авторизировать такие статьи, которые ранее были признаны недействительными Верховным Судом.

Знаменитая cláusula suelo* определенно будет запрещена, а кредиты в иностранной валюте (с или без мультивалютной оговорки), наоборот, разрешены.

Еще одно изменение связано с оценщиками (компаниями, занимающимися оценкой недвижимого имущества), которые могут быть как юридическими, так и физическими лицами по выбору потребителя (ранее оценщика выбирал банк, боясь, что потребитель завысит стоимость, а услуги оценщика, навязанного банком, оплачивал потребитель). Следует отметить, что многие банки уже с конца прошлого года следуют новым правилам и позволяют клиенту выбрать независимого оценщика, однако некоторые продолжают настаивать на внутреннем одобрении оценщиков под давлением риска последующего неодобрения кредита.

В-четвертых, статьи о суброгации и досрочном погашении, комиссии по которым будут уменьшены. Таким образом, в фиксированной ипотеке в первые десять лет комиссия составит 2%, и 1,5% впоследствии, в плавающей ставке — 0,25%; суброгация же будет полностью освобождена от дополнительных расходов.

Новый закон запрещает «перекрестные продажи». Например, услуги страхования больше не могут быть проданы при оформлении кредитов, но они могут включаться для получения bonificación в целях уменьшения процента про кредиту (страхование, пенсионные фонды, акции). Иными словами, косвенная продажа дополнительных продуктов все же остается разрешенной.

Наконец, самое важное нововведение и самая выгодная для потребителя статья связана с vencimiento anticipado (досрочное расторжение договора по инициативе банка). Ранее финансовое учреждение могло инициировать судебное взыскание в случае неуплаты трех месяцев, согласно новому закону такая возможность предусмотрена только при неуплате двенадцати квот (или 3% от предоставленного первоначального капитала в первой половине кредита) или пятнадцать квот (или 7% капитала, во второй половине).

Таким образом, можно смело сказать, что законодатель постарался защитить потребителя, улучшить его положение ввиду недобросовестной практики банков в последние годы. Тем не менее, закон не может действовать в полную силу и служить своей цели до того момента, пока банковский сектор обладает бóльшими полномочиями, чем он должен бы был иметь, и ввиду укоренившейся в течение многих лет mala praxis bancaria («вредная банковская практика»).

* Что такое cláusula suelo: статья о лимите нижнего порока процента в договоре с плавающей ставкой: например, в договоре указано, что потребитель платит 1,7% + Euribor, но никогда ставка не может быть ниже 3% в целом, таким образом плавающая ставка превращается в фиксированную.

Новый закон о защите потребителей ипотечных кредитов
Метки:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *