сделка недвижимость валенсия

В сегодняшней статье мы поговорим о том, как происходит процесс покупки недвижимости в Валенсии, обратим внимание на то, какие документы нужно будет иметь, в какие сроки обычно осуществляется сделка и определим примерную сумму расходов, связанных с приобретениием квартиры или нежилого помещения.

Процедура покупки недвижимости в Валенсии в целом не отличается от процесса приобретения недвижимости в Испании, за исключением различных налоговых ставок, которые разнятся в зависимости от автономии. Отличаться могут также и требования банка при запросе ипотечного кредитования (о новом ипотечном законе можно прочитать в этой статье).

Первый документ, который потребует подписать продавец для подтверждения намерения, это договор задатка arras, по которому обычно предусматривается перечисление 5-10% от суммы сделки на счет потенциального продавца с счет будущей сделки. В случае отказа покупателя, задаток действует, как и в российском праве — покупатель его теряет; то же самое в случае отказа от сделки продавцом — задаток передается покупателю в двойном размере.

Для перечисления задатка, покупатель должен иметь открытый в Испании счет. На этом этапе часто возникают сложности и потеря времени. Стоит иметь это ввиду при заключении договора задатка, который предусматривает штрафы или очень короткие сроки за исполнения. Сложности открытия счета могут заключаться в долгой проверки банком документов, запрос дополнительных документов, запрос апостилей и переводов испанскими присяжными переводчиками, которые зачастую не так операционны как переводчики в России, необоснованная блокировка счета головным офисом банка и дополнительное время на разблокировку, дополнительные авторизации на перечисление денежных средств из банка в России на испанский счет. Важно помнить, что новые банковские правила не позволяют вносить наличные средства в больших объемах (а также небольшими суммами в течение небольшого периода до существенного объема), поэтому все переводы нужно будет делать онлайн. Конечно же, не стоит забывать, что не допускается ввоз на территорию Испании суммы более 10.000€ незадекларированными.

В договоре задатка важно предусмотреть, что продавец обязан выполнить ряд условий с тем, чтобы покупатель мог проверить чистоту сделки, достоверность документации, а также вменить ему в обязанность предоставлять любые документы, которые могут быть необходимы покупателю проверки due diligence. В частности, это включает, выписку из реестра собственников, проверка статуса собственника, проверка обременений и судебных запретов, действующих арендных прав, неоплаченных налогов или сборов, рассрочки налогов, оплаты текущих расходов товариществу собственников жилья, отсутствие текущих исков, а также последующая проверка договора купли-продажи и иная информация.

Для оформления сделки иностранному лицу необходимо получить номер NIE. Для этого необходимо взять предварительную запись в полицию и подписать у нотариуса акт о намерениях приобрести недвижимость.

После проверки документов со стороны продавца, стороны приходят к согласию относительно условий договора, который будет подписываться у нотариуса. Следует отметить, что нотариус не выдает оригиналы сторонам — copia matriz хранится в архиве нотариуса и может быть истребована любым органом по требованию. Сторонам выдаются соответствющие копии.

В среднем между моментом заключения договора задатка и заключения договора купли-продажи у нотариуса обычно проходит 1-3 месяца, если привлекалось кредитования срок будет увеличен. Для нерезидентов срок будет дольше ввиду необходимости подготовки достаточно объемного пакета документов и проведения формальностей, которые требуют предварительную запись в публичные органы.

Какие стоит учитывать сборы при оформлении купли-продажи. В первую очередь, это расходы на государственную регистрацию в реестре (зависит от стоимости, но в среднем закладывать около 500-700 евро), во вторых расходы на нотариальное оформление сделки (здесь цена будет зависеть от количества страниц договора, цены и ставок нотариуса, около 700-1000 евро), а также услуги хестора, который подает декларации и считает налоги, проводит регистрацию, взаимодействует с нотариусом (около 700 евро).

Говоря о налогах в ходе покупки недвижимости в Валенсии, стоит различать, покупается ли недвижимость на первичном рынке или на вторичном. Новострой будет облагаться НДС в размере 10% (VPO под 4%), который в большинстве случаев в рекламных проспектах идет отдельной графой и налог на документальные акты AJD 1,5% (также разнится в зависимости от автономии). Если же вы покупаете вторичную недвижимость, то в Валенсии вам придется заплатить налог в 10%. Есть, однако, некоторые условия, позволяющие снизить налог до 8%, а также запросить его рассрочку (до трех лет и на недвижимость до 120 м.кв.). На сайте налоговой инспекции можно вкратце ознакомиться с основами налогообложения в Испании.

Также, если недвижимость была предложена агентством, то его услуги обойдутся еще в 2,5%-3% от суммы сделки (в Валенсии эту сумму платит как покупатель, так и продавец).

Многие предпочивают воспользаться услугами юриста или адвоката для оформления сделки купли-продажи недвижимости в Испании. Стоимость таких услуг зависит от того, является ли специалист квалифицированным в Испании юристом, будут ли оказываться услуги частным лицом или юридической фирмой, а также сложностью сделки. Речь может идти как о простой купле-продаже от собственника, так и о более сложной покупке банковской квартиры, которая реализуется с публичных торгов и может нести риск окупантов (о проблеме «окупас» можно прочитать в этой статье).

Процедура покупки недвижимости в Валенсии: налоги, сроки, договоры

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *