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El 16 de marzo de 2019 fue publicada la nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (Ley 5/2019) que perpetúa y unifica la normativa que hasta ahora ha sido dejada en aire debido a las imprecisiones o contradicciones legislativas.

La nueva ley fue precedida por numerosas sentencias que intentaban unificar la práctica, así como la doctrina jurídica que trataba de cubrir las brechas y completar los detalles para el funcionamiento ininterrumpido. Sin duda, la nueva normativa aumenta tanto el grado de transparencia en los contratos de crédito inmobiliario como el nivel de protección del consumidor en general, no obstante, los bancos siguen teniendo más poder en relaciones contractuales en comparación con el consumidor que apenas puede negociar las condiciones del préstamo.

Vamos a ver, ¿qué novedades nos esperan en la nueva ley y cómo se corresponden con la realidad?

En primer lugar, los gastos de formalización – una parte que preocupaba a todo el mundo en los últimos 7 años. El cliente asumirá menos gastos que antes, a saber, el reparto será de siguiente modo:

  • cliente – tasación y segundas copias de la notaría
  • entidad financiera – registro, gestoría, primera copia de la notaría y el gasto más elevado – el impuesto AJD.

Además, antes los bancos cobraban por los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo, a partir de ahora solo se puede cobrar una comisión de apertura.

No obstante lo anterior, muchos bancos ya están preparados a enfrentar nuevos retos y elevan el porcentaje de la comisión de apertura para cubrir los gastos imprevistos.

En segundo lugar, se aumenta el plazo hasta 10 días para que el cliente pueda conocer las condiciones del préstamo. Sin embargo, en ningún momento se encuentra información alguna sobre la posibilidad de modificación del dicho contrato, de hecho, el consumidor está privado del derecho a negociar los contratos con las entidades bancarias, su único derecho en este sentido es familiarizarse con el contenido de las condiciones precontractuales con asesoría del notario si fuera el caso. El notario en su caso podrá no autorizar las cláusulas abusivas y anuladas por las sentencias del Tribunal Supremo.

La famosa cláusula “suelo” será definitivamente prohibida y los préstamos en moneda extranjera (con o sin cláusula multidivisa, siempre y cuando no sea abusivo, y con derecho a convertirlo en un préstamo en euros), al revés, permitidos.

Otra novedad está conectada con los tasadores que podrán ser tanto personas jurídicas como físicas a elección del consumidor. Cabe subrayar que muchos bancos ya siguen esta nueva metodología y permiten al cliente, el que paga, a elegir a un tasador independiente, unos, sin embargo, siguen insistiendo en una aprobación interna de los tasadores denegando el derecho a libre elección del tasador bajo presión de no concesión del préstamo.

En cuarto lugar, las cláusulas de subrogación y amortización anticipada, comisiones de las cuales serán reducidas. Así, en la hipoteca fija en los primeros diez años será de 2% y 1,5% en adelante, y 0,25% a tipo variable, y la subrogación será completamente eximida del coste alguno.

En la nueva ley se prohíbe la venta cruzada. Por ejemplo, ya no se puede vender los seguros a la hora de formalizar los préstamos, pero sí que se puede incluir la adquisición de otros productos (seguros, fondos de pensiones, acciones) para percibir bonificación. Una venta indirecta.

Finalmente, la novedad importantísima y la más beneficiosa para el consumidor entre todas las cláusulas está relacionada con el vencimiento anticipado. Antes la entidad financiera podía iniciar la ejecución hipotecaria ante el impago de tres mensualidades, según la nueva ley solo cabe dicha posibilidad si quedan impagadas doce cuotas (o el 3% del capital inicial concedido, en la primera mitad del préstamo), o quince cuotas (o el 7% del capital, en la segunda mitad).

En resumen, en la nueva ley se observan buenas intenciones de los legisladores dirigidas a mejorar las relaciones entre los consumidores y los bancos, ahora bien, con el poder que goce el sector bancario será extremadamente difícil luchar contra la práctica nociva arraigado durante tantos años.

La nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: ¿protege al consumidor o es otra bomba de humo?
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