В сегодняшней статье мы поговорим о том, как происходит покупка недвижимости в Валенсии , обратим внимание на то, какие документы нужно будет иметь, в какие сроки обычно осуществляется сделка и определим примерную сумму расходов, связанных с приобретениием квартиры или нежилого помещения.

Процедура заключения договоров и покупка недвижимости в Валенсии недвижимости в Валенсии в целом не отличается от процесса приобретения недвижимости в Испании, за исключением различных налоговых ставок, которые разнятся в зависимости от автономии. Отличаться могут также и требования банка при запросе ипотечного кредитования (о новом ипотечном законе можно прочитать в этой статье).

Первый документ, который потребует подписать продавец для подтверждения намерения, это договор задатка arras, по которому обычно предусматривается перечисление 5-10% от суммы сделки на счет потенциального продавца в счет будущей сделки. В случае отказа покупателя, задаток действует, как и в российском праве — покупатель его теряет; то же самое в случае отказа от сделки продавцом — задаток передается покупателю в двойном размере.

Покупателю нужно внимательно изучить договор на предмет правильного определения типа договора (задаток, залог, депозит) и последствия расторжения договора. Ведь по сути, такой договор и есть купля-продажа, только с отсрочкой подписания нотариального документа.

Для перечисления задатка, покупатель должен иметь открытый в Испании счет. На этом этапе часто возникают сложности и потеря времени. Стоит иметь это ввиду при заключении договора задатка, который предусматривает штрафы или очень короткие сроки исполнения.

Сложности открытия счета могут заключаться в долгой проверке банком документов, запрос дополнительных документов, запросе апостилей и переводов испанскими присяжными переводчиками, которые зачастую не так операционны как переводчики в России, необоснованная блокировка счета головным офисом банка и дополнительное время на разблокировку, дополнительные авторизации на перечисление денежных средств из банка в России на испанский счет.

Важно помнить, что новые банковские правила не позволяют вносить наличные средства в больших объемах (а также небольшими суммами в течение небольшого периода до существенного объема), поэтому все переводы нужно будет делать онлайн. Конечно же, не стоит забывать, что не допускается ввоз на территорию Испании суммы более 10.000€ незадекларированными.

В договоре задатка важно предусмотреть, что продавец обязан выполнить ряд условий с тем, чтобы покупатель мог проверить чистоту сделки, достоверность документации, а также вменить ему в обязанность предоставлять любые документы, которые могут быть необходимы покупателю в ходе проведения проверки due diligence. В частности, это включает: выписку из реестра собственников, проверку статуса собственника, проверку обременений и судебных запретов, действующих арендных прав, неоплаченных налогов или сборов, рассрочки налогов, оплаты текущих расходов товариществу собственников жилья, отсутствие текущих исков, а также последующая проверка договора купли-продажи и иная информация.

Для оформления сделки иностранному лицу необходимо получить номер NIE (налоговый номер иностранца). Для этого необходимо взять предварительную запись в полицию и подписать у нотариуса акт о намерениях приобрести недвижимость. Мы можем запросить налоговый номер иностранца в Испании срочно за один день.

После проверки документов со стороны продавца, стороны приходят к согласию относительно условий договора, который будет подписываться у нотариуса. Следует отметить, что нотариус не выдает оригиналы сторонам — copia matriz хранится в архиве нотариуса и может быть истребован любым органом по требованию. Сторонам выдаются соответствющие копии.

В среднем между моментом заключения договора задатка и заключения договора купли-продажи у нотариуса обычно проходит 1-3 месяца, если привлекалось кредитования срок будет увеличен. Для нерезидентов срок будет дольше ввиду необходимости подготовки достаточно объемного пакета документов и проведения формальностей, которые требуют предварительную запись в публичные органы.

Какие стоит учитывать сборы при оформлении купли-продажи. В первую очередь, это расходы на государственную регистрацию в реестре (зависит от стоимости, но в среднем закладывать около 500-1000 евро), во вторых расходы на нотариальное оформление сделки (здесь цена будет зависеть от количества страниц договора, около 700-1200 евро), а также услуги хестора, который подает декларации и считает налоги, проводит регистрацию, взаимодействует с нотариусом (около 700 евро).

Говоря о налогах в ходе покупки недвижимости в Валенсии, стоит различать, покупается ли недвижимость на первичном рынке или на вторичном. Новострой будет облагаться НДС в размере 10% (VPO под 4%), который в большинстве случаев в рекламных проспектах идет отдельной графой и налог на документальные акты AJD 1,5% (также разнится в зависимости от автономии). Если же вы покупаете вторичную недвижимость, то в Валенсии вам придется заплатить налог в 10%. Есть, однако, некоторые условия, позволяющие снизить налог до 8%, а также запросить его рассрочку (до трех лет и на недвижимость до 120 м.кв.). На сайте налоговой инспекции можно вкратце ознакомиться с основами налогообложения в Испании.

Также, если недвижимость была предложена агентством, то его услуги обойдутся еще в 2,5%-3% от суммы сделки (в Валенсии эту сумму платит как покупатель, так и продавец).

Еще один важный момент, который интересует потенциальных покупателей, которые по каким-либо причинам не могут приехать на офомление сделки — можно ли заключить договор-купли продажи квартиры в Испании по доверенности адвокатом. Такая возможность предусмотрена и может быть очень хорошим вариантом для тех, кто подписал договор аррас до пандемии и не смог вернуться в Испанию для завершения сделки. Если такая доверенность выдана на имя адвоката, в нее можно также включить право представлять Ваши интересы в иных государственных органах (полиция, суды, в частности ввиду обостренной ситуации с окупас) на случай, если в Ваше отсутствие понадобится осуществить какие-либо подобные действия.

В нашей юридической фирме часто доверенность выдают сразу на имя двух или трех адвокатов: один профессионал всегда может подменить другого. Стоит заметить, что несмотря на то, что совершить действия по подписанию сделки может любое лицо от вашего имени по доверенности, ответственность адвоката застрахована, в отличие от иных частных лиц или агентств, которые могут предлагать подобные услуги.

Многие предпочивают воспользаться услугами юриста или адвоката для комплексного оформления сделки купли-продажи недвижимости в Испании (начиная с подписания аррас и заканчивая подачей деклараций). Стоимость таких услуг зависит от того, является ли специалист квалифицированным в Испании юристом, будут ли оказываться услуги частным лицом или юридической фирмой, а также сложностью сделки. Речь может идти как о простой купле-продаже от собственника, так и о более сложной покупке банковской квартиры, которая реализуется с публичных торгов и может нести риск окупантов (о проблеме «окупас» можно прочитать в этой статье).

Свяжитесь с нами для более подробной консультации по приобретению недвижимости в Валенсии +34 645 619 128 / ia@icav.es