La búsqueda de métodos de financiación innovadores en el sector turístico español ha anunciado la llegada de un concepto novedoso: el «condohotel». A diferencia de las operaciones hoteleras convencionales, estos establecimientos representan una fusión única de propiedad inmobiliaria y gestión hotelera.
Si bien estos modelos han prosperado en destinos turísticos maduros de Centroamérica y el Caribe, su adopción en España ha sido relativamente reciente, impulsada por la evolución de las regulaciones regionales. Este artículo profundiza en el surgimiento del condohotel en España, explorando sus fundamentos legales, complejidades operativas y las oportunidades que presentan para las partes interesadas que apuntan al panorama cambiante de la industria turística del país.
¿Qué es un “condohotel”?
Se trata de un concepto que está ganando terreno en el sector turístico de España, y que podría representar una salida única de las operaciones hoteleras tradicionales. Este innovador modelo turístico combina esencialmente aspectos de la propiedad inmobiliaria con la gestión hotelera, creando un modelo híbrido en el que las habitaciones o apartamentos individuales, denominados «unidades de alojamiento», son propiedad de diferentes personas.
Luego, estas unidades son administradas colectivamente por una empresa hotelera, lo que permite la distribución de ingresos entre los propietarios y el administrador del hotel. A diferencia de los típicos contratos de arrendamiento o administración hotelera, los condohoteles operan bajo un régimen especial de propiedad horizontal, donde la propiedad del edificio se divide entre múltiples propietarios, cada uno de los cuales tiene una participación en la operación de la propiedad.
La relación jurídica: sujetos intervinientes y regulación del condohotel
No podemos decir que se trata de una relación simple, sino que en la creación de esta figura jurídica debemos tener en cuenta diversos factores:
- Lugar de construcción a los efectos de concretar la normativa aplicable. Debemos tener en cuenta que han sido varias las comunidades autónomas que, en virtud de la cesión de competencias constitucional (art. 149.1.18 CE), han promulgado leyes del turismo en las que se han hecho referencia a esta figura bajo las denominaciones “establecimientos en régimen de propiedad horizontal”, “establecimientos de alojamiento turístico coparticipados o compartidos u otras formas análogas de explotación de establecimiento de alojamiento turístico”, etc. Estas comunidades han sido Andalucía, las Islas Baleares, Canarias, la Comunidad Valenciana, Cataluña, y Murcia.
Se debe tener en cuenta que para todo lo no establecido en las leyes autonómicas, la autonomía de voluntad de las partes regirá la relación entre los sujetos intervinientes.
- Sujetos intervinientes. En esta operación suelen intervenir el promotor inmobiliario, el inversor/propietario, y la empresa que se encargará de la explotación del hotel.
- Relación jurídica. De forma sucinta, existen tres documentos principales que regulará la relación entre las partes: a) contrato de compraventa, entre la promotora de la construcción y el inversor que adquirirá la unidad de alojamiento; b) contrato de cesión para la explotación de la unidad de alojamiento, entre el propietario y la entidad que se encargará de explotar dicha unidad; c) los estatutos de la comunidad de propietarios, que regulará la relación entre estos.
Cabe mencionar que esta figura jurídica deberá regirse por los principios de unidad de explotación, es decir, todas las unidades de vivienda han de estar gestionadas por un único titular/empresa explotadora que deberá acreditar su habilitación para tal explotación, y por el principio de la unidad de uso exclusivo, en este caso el turístico.
¿Qué ventajas tiene esta figura jurídica?
Esta nueva fórmula de explotación hotelera presenta, a pesar de su complejidad jurídica, indudables ventajas para todas las partes que intervienen en ella: 1) al promotor, que le permite obtener financiación de forma sencilla y eficaz para construir nuevos hoteles o renovar los existentes que se han quedado obsoletos o con una orientación inadecuada; 2) a los copropietarios/inversores, que les permite realizar una inversión bastante segura y rentable, que además pueden combinar con el uso y disfrute de su unidad de alojamiento para sus propias vacaciones o periodos de ocio, y, sobre todo, tener la posibilidad de aplicar al visado o autorización de residencia por adquirir un inmueble en España con un valor superior a 500.000 euros.
Desde Supra Legit, estaremos encantados de ofrecerte nuestra asesoría experta si estás considerando ser un sujeto interviniente de esta figura jurídica. Con la implementación de esta innovadora fórmula de operación hotelera, es crucial contar con un equipo legal que comprenda las complejidades regulatorias y financieras involucradas.
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