La Audiencia Nacional, en su sentencia de 28 de julio de 2025 (SAN 3630/2025), recurso 636/2021, reconoce el derecho de los contribuyentes extracomunitarios a deducir los gastos vinculados al arrendamiento de inmuebles en España dentro del IRNR. Este pronunciamiento revoca la práctica anterior que limitaba dichas deducciones a residentes en la UE y el EEE y equipara el tratamiento fiscal: los no residentes de terceros países pueden computar intereses hipotecarios, reparaciones, impuestos locales y honorarios de administración para determinar el rendimiento neto del alquiler, en términos equivalentes a los contribuyentes comunitarios.
La fundamentación descansa en el principio de libre circulación de capitales del art. 63 TFUE, que prohíbe restricciones entre Estados miembros y terceros países; por ello, la exclusión de extracomunitarios en estas deducciones se considera discriminatoria. La jurisprudencia del TJUE confirma que esta libertad se extiende a residentes de terceros países, lo que avala la corrección introducida por la Audiencia Nacional. Aunque la sentencia es de 28/07/2025, su aplicación puede proyectarse sobre ejercicios no prescritos: los afectados pueden solicitar la rectificación de autoliquidaciones de los últimos cuatro años y reclamar la devolución de ingresos indebidos por los gastos no deducidos en su momento.
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Cómo pueden beneficiarse los contribuyentes extracomunitarios
Los contribuyentes extracomunitarios pueden deducir los siguientes gastos relacionados con el arrendamiento de inmuebles:
- Intereses de préstamos hipotecarios vinculados al inmueble arrendado.
- Gastos de reparación y conservación del inmueble.
- Impuestos y tasas locales que afecten al inmueble, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
- Primas de seguros relacionados con el inmueble arrendado.
- Gastos de administración y gestión del arrendamiento.
Estos gastos deben estar directamente relacionados con la obtención de los ingresos por arrendamiento y ser necesarios para su generación.
Pasos para rectificar autoliquidaciones de ejercicios anteriores
Los contribuyentes extracomunitarios que hayan presentado autoliquidaciones del IRNR sin deducir los gastos mencionados pueden solicitar la rectificación de las mismas siguiendo estos pasos:
- Presentar una solicitud de rectificación de autoliquidación ante la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT), indicando los ejercicios fiscales afectados y detallando los gastos que se desean deducir.
- Adjuntar la documentación que justifique los gastos deducibles, como facturas, recibos y contratos.
- Esperar la resolución de la AEAT sobre la solicitud presentada.
Posibilidad de devolución de ingresos indebidos
Si la AEAT acepta la rectificación de las autoliquidaciones, el contribuyente tendrá derecho a la devolución de los ingresos indebidos correspondientes a las cantidades pagadas en exceso debido a la no deducción de los gastos. La devolución incluirá los intereses de demora que correspondan desde la fecha en que se realizó el pago indebido hasta la fecha de la devolución.
Documentación exigida por la AEAT para justificar los gastos
Para justificar los gastos deducibles, la AEAT puede requerir la siguiente documentación:
- Facturas y recibos que acrediten los gastos incurridos.
- Contratos de arrendamiento y de préstamo hipotecario, en su caso.
- Justificantes de pago de impuestos y tasas locales.
- Pólizas de seguros y justificantes de pago de las primas.
- Cualquier otro documento que respalde la relación entre el gasto y el inmueble arrendado.
Es fundamental conservar toda la documentación que respalde los gastos deducidos para atender posibles requerimientos de la AEAT.
Recomendaciones para actuar: asesoría fiscal, plazos y procedimiento
Se recomienda a los contribuyentes extracomunitarios:
- Consultar con un asesor fiscal especializado en fiscalidad internacional para evaluar su situación y determinar los pasos a seguir.
- Revisar las autoliquidaciones presentadas en los últimos cuatro años, ya que es el período no prescrito para solicitar rectificaciones y devoluciones.
- Presentar las solicitudes de rectificación lo antes posible para evitar la prescripción de derechos.
- Asegurarse de que toda la documentación esté completa y correctamente organizada para facilitar el proceso ante la AEAT.
¿Y ahora qué? Posible continuidad del litigio y efectos futuros
¿Puede el Estado recurrir ante el Tribunal Supremo?
Sí. La Abogacía del Estado puede interponer recurso de casación ante el Tribunal Supremo siempre que acredite interés casacional objetivo y cumpla los requisitos de la LJCA (arts. 86 a 93), con especial relevancia del art. 88 sobre dicho interés casacional. El recurso permitiría revisar la corrección jurídica del fallo y su adecuación al Derecho de la Unión, en particular a la interpretación del art. 63 TFUE sobre libre circulación de capitales entre Estados miembros y terceros países.
¿Qué ocurre si el Tribunal Supremo confirma o modifica la sentencia?
Si el TS confirma el criterio de la Audiencia Nacional, quedará consolidado el derecho de los extracomunitarios a deducir gastos de arrendamiento en IRNR en paridad con residentes de la UE/EEE. Si la modifica, podría restringir el alcance, pero cualquier limitación deberá conciliarse con el art. 63 TFUE, que prohíbe restricciones a los movimientos de capital también con terceros países.
Impacto a medio y largo plazo para propietarios no residentes
La confirmación del criterio reforzaría la seguridad jurídica para inversores extracomunitarios, al eliminar la diferencia de trato y permitir deducir gastos necesarios (intereses, reparaciones, tributos locales, administración), con reducción de la carga efectiva y previsibles regularizaciones y reclamaciones apoyadas en el art. 63 TFUE.
Previsión sobre efectos retroactivos globales del fallo
En el plano procedimental, los contribuyentes pueden rectificar autoliquidaciones y solicitar devolución de ingresos indebidos dentro del plazo de cuatro años: LGT art. 120.3 (rectificación), art. 221 (devolución) y art. 66.c (prescripción). Además, la doctrina jurisprudencial ha precisado el dies a quo del cómputo en determinados supuestos, aplicando el principio de actio nata cuando el carácter indebido del ingreso se conoce con posterioridad.
¿Cómo se posiciona España respecto a la normativa tributaria internacional?
La alineación con el art. 63 TFUE y su interpretación por la UE sitúan a España en un marco de no discriminación en movimientos de capital también hacia terceros países, lo que favorece la previsibilidad regulatoria y la atracción de inversión.
Preguntas clave sobre la deducción de gastos en el IRNR
¿Qué gastos concretos están sujetos a deducción según la sentencia?
La sentencia reconoce a los no residentes extracomunitarios el derecho a deducir los gastos necesarios para obtener los ingresos de arrendamiento en España, en paridad con los contribuyentes de la UE/EEE. En la práctica, esto incluye intereses de préstamos hipotecarios, gastos de reparación y conservación, tributos y tasas vinculados al inmueble y honorarios de administración o seguros ligados al arrendamiento. El resultado es que se tributa por el rendimiento neto (ingresos menos gastos deducibles), no por el bruto.
¿Afecta solo a personas físicas o también a jurídicas?
El alcance subjetivo de la doctrina se proyecta sobre los no residentes que obtienen rendimientos del capital inmobiliario en España. En cuanto a personas jurídicas extracomunitarias, la aplicabilidad y extensión práctica del criterio dependerán de la configuración concreta del sujeto pasivo y del tipo de renta, así como de criterios administrativos y judiciales que se vayan consolidando. Prudencia: revisar caso por caso.
¿Es necesario presentar un procedimiento especial ante la AEAT?
Para futuras autoliquidaciones del IRNR, basta con incluir los gastos deducibles cuando proceda y conservar la documentación justificativa para eventuales comprobaciones. No se exige un procedimiento especial distinto. Si se trata de ejercicios ya presentados, la vía ordinaria es la rectificación de autoliquidaciones dentro de cuatro años, conforme a la LGT y a la tramitación publicada por la AEAT.
¿Qué pasa si presenté sin deducciones: ¿puedo corregir?
Sí. Cabe solicitar la rectificación de las autoliquidaciones de los últimos cuatro años y, si procede, pedir la devolución de ingresos indebidos por los gastos no deducidos en su momento (procedimiento específico previsto en la LGT y su reglamento). De nuevo, será clave aportar justificantes de los gastos y de las declaraciones originales.
¿Cómo se aplica en países sin convenio de doble imposición con España?
El principio de libre circulación de capitales del art. 63 TFUE se extiende a terceros países, por lo que la no discriminación en el acceso a deducciones no depende de la existencia de un convenio de doble imposición. El eje jurídico es la prohibición de restricciones a los movimientos de capital y, por tanto, de tratos fiscales menos favorables por razón de residencia extracomunitaria.
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